Kaufpreisfaktor berechnen: Wann ist eine Immobilie wirklich günstig?
Kaufpreisfaktor berechnen leicht gemacht. Erfahre, welche Werte als gut gelten, welche Fehler viele Anleger machen und warum der Kaufpreis allein wenig über die Qualität einer Immobilie aussagt.
Der Kaufpreis allein sagt wenig darüber aus, ob eine Immobilie tatsächlich attraktiv ist. Eine teure Wohnung kann ein deutlich besseres Investment sein als eine günstige. Genau deshalb nutzen erfahrene Investoren den Kaufpreisfaktor.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Immobilie theoretisch über die Mieteinnahmen amortisieren würde. Er wird auch als Faktor, Vervielfältiger oder Multiplikator bezeichnet. Je niedriger der Wert, desto attraktiver erscheint die Immobilie zunächst.
Kaufpreisfaktor berechnen: Die Formel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Beispiel: Kaufpreis 300.000 € ÷ Jahresnettokaltmiete 15.000 € = Kaufpreisfaktor 20. Das bedeutet: Die Immobilie würde theoretisch 20 Jahre benötigen, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen wieder einzuspielen.
Welche Werte gelten als gut?
Als grobe Orientierung gilt: unter 18 sehr attraktiv, 18–22 gut, 22–28 durchschnittlich, 28–35 eher teuer, über 35 sehr teuer. Der Standort spielt dabei eine entscheidende Rolle – in München können Faktoren von 30 noch üblich sein.
Warum der Kaufpreisfaktor allein nicht ausreicht
Der Kaufpreisfaktor berücksichtigt nicht: Kaufnebenkosten, Zinssatz, Tilgung, Leerstand, Rücklagen, Verwaltungskosten und Instandhaltung. Deshalb kann eine Immobilie trotz gutem Kaufpreisfaktor ein schlechtes Investment sein.
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Kostenlos startenHäufige Fragen
Viele Investoren betrachten Werte zwischen 18 und 22 als attraktiv.
Nein. Auch Lage, Finanzierung und zukünftige Entwicklungen spielen eine wichtige Rolle.
Für die Berechnung wird die Jahresnettokaltmiete verwendet.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Für deinen konkreten Fall solltest du fachkundigen Rat einholen.